自宅を【リースバック】。買取会社の良し悪しは、こうやって見分ける!

  自宅を売っても、そのまま住み続けられる「リースバック」。

老後の生活資金として、自宅を売却し、まとまった金額を確保。その後は家賃を払うことによって、住み慣れた家に、一生涯住み続けることができます。
つまりご自宅の「所有者」から「賃借人」に変わることで、現金を得て、生活が安泰になるというご提案です。

利用者には、例えば「親の家が地方や郊外にあるけど、自分たちが将来そこを相続して住むつもりはない。親が終身住む場所や生活費に困らないのなら、手放してもかまわない。」という子ども世帯の方が増えています。
そこで重要なのが、自宅を買い取る会社が、いくらで査定し買い取るのか?その後の家賃はいくらになるのか?という事です。

買取を専門とする不動産会社は、H社やI社など、いくつかあります。中には自社にとっての投資利回りを重視するあまり、リースバック利用者にとって厳しい条件を出す会社もあります。立場の弱い利用者に付け込む”貧困ビジネス”等と、ネガティブなイメージで揶揄される会社もあります。

センチュリー21・松井産業は、地域に密着し、地元で97年もの歴史の中で、信用を築いてきた会社です。流通大手の不動産会社との違いは、「この地域ではイメージが悪くなったから、別の地域へ行って稼ごう」というわけにはいきません。地元の評判が大切なのです。従ってなるべく良心的な査定価格で買い取り、良心的な家賃設定をする買取会社と業務提携をしています。

リースバック

詳しくは
https://www.matsui-sangyou.co.jp/inquiry/
からお問い合わせください。

このフォームで、お問合せ内容は「その他」、当社を知ったきっかけは「当ホームページ」を選択し、ご質問内容は「リースバックについて」とご記入ください。

 

【リースバック】自宅を売っても、そのまま住み続けられる方法があります。

自宅を売っても、そのまま住み続けられる。
「リースバック」をご存知ですか?
例えば老後の生活資金として、自宅を売却。まずは、まとまった金額を確保。その後は家賃を払うことによって、住み慣れた家に、一生涯住み続けることができるという仕組みです。
つまりご自宅の「所有者」から「賃借人」に変わることで、現金を得て、生活を安泰にするプランです。

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「リバース・モーゲージ」や、「不動産担保ローン」は、金融機関による審査が厳しくて、物件の条件が限られ、実際に成立できないことが多いようです。

「リースバック」は、不動産売買と定期賃貸借契約を個別に行うので、金融商品とは異なります。そのため適用条件に幅があり、ずっと活用しやすい仕組みです。一度は金融機関に断られた方も、あきらめずにご相談ください。

とはいえ、自宅が一体いくらで売れるのか?その後の家賃はいくらになるのか?堅実な人生設計を立てるために、そこが一番重要ですね。

リースバック

松井産業は、センチュリー21の加盟店であり、かつ地域に密着して創業97周年という、信用がおける地元企業であることが評価され、「リースバック」が利用できるようになりました。担当者がきちんと正当な査定を行い、プランをご提示させていただきます。

詳しくは
https://www.matsui-sangyou.co.jp/inquiry/
からお問い合わせください。

このフォームで、お問合せ内容は「その他」、当社を知ったきっかけは「FacebookなどSNS」を選択し、ご質問内容は「リースバックについて」とご記入ください。

 

<<リースバックの活用事例>>

予期しない医療費の捻出も、住み慣れた我が家で暮らし続ける為に。

兄弟は全て独立し、50代の父と母が二人暮らしをしています。ある日父親に長期の入院が必要な病気が発覚しました。父親が勤めていた会社は休職扱いとしてもらい、しばらくは手当が支給されることになりました。しかし、母親は父親の看病の為、勤めていた会社を退職することとなり、大きく収入の計画が崩れたことから、当面の医療費と今後の生活資金に大きく不安を抱えることとなりました。

ふたりともまだ若く、現金化できる資産として愛着のある自宅を売却するのは抵抗があると相談を受けていたところに、「リースバック」のサービスを知り、査定を申し込んでみたところ、思っていたより高い評価をもらえました。「リースバック」なら自宅の所有権は移るものの賃料を毎月きちんと支払えば、これまでと変わらず暮らしを続けていくことができるという点が決め手となり、契約を行いました。

今は父も無事退院し、娘を連れて行くと今までと変わらない我が家で迎えてくれます。

計画的な老後資金の確保に。リバースモーゲージより高額な査定に驚き。

長く自営業を続けていますが、この歳になりそろそろ真剣に事業を畳んだ後の生活のことを考えるようになりました。昔交通事故による入院経験で苦労したこともあり、万一のけがや病気のときも慌てずこれまで通りの暮らしを営んでいけるよう、まとまった生活資金の確保も必要です。

自宅マンションを担保にできる資金化を調べましたが、「リバースモーゲージ」はそもそもマンションを取り扱わない事が多く、取り扱っていても査定額は満足のいくものではなく落胆していたところ、「リースバック」という商品を紹介してもらいました。すると、「リバースモーゲージ」とは大きく違う査定額に驚きました。

「リバースモゲージ」は将来売却するときの為、不動産担保価値を重視し査定が保守的になりがちですが、「リースバック」では金融機関では評価が難しい、「実際の不動産取引の相場」を基準に査定ができるので、条件次第でしっかりとした価格が出せるとのこと。年齢制限がなく保証人不要で利用できるという条件も私にとってはありがたく、スムーズに契約に至りました。

事務所の所有から賃貸へ。資金を確保しながら、事業の拡大に柔軟に対応。

事業を始め軌道に乗り始めた頃、住居兼事務所としてマンションの一室を購入しました。購入資金を抑える為築年数の古いマンションを選んだのですが、思いのほか社員も増えたことで、老朽化による間取りや設備に不便を覚えるようになりました。顧客は今の事務所の近辺が多いため、近隣で移転先の物件を探してみたのですが希望にあう物件が見つからず、またなにより現在の事務所の売却もすぐには希望どおりにいかなさそうでした。頭を悩ませつつ不動産会社へ相談に訪れたときに「リースバックという方法もありますよ」と聞き、大いに興味を持った次第です。

今後の社員数の増加も考えると、次の移転先は購入ではなく移動しやすい賃貸も視野に入れていたところです。「リースバック」を上手に活用すれば、その資金でまず現在の事務所を快適に改装し、所有から賃貸に切り替えることで固定資産税の支払いも楽になります。将来的な増員での移転も計画的に行いやすくなります。

「リースバック」により改装した事務所で快適に仕事をしながら、じっくりと今後の事業計画を考えています。

不動産購入で確認したいのですが借地権ってなんですか?

不動産の購入を検討するとき、必ずチェックしたいのが土地に関する権利です。土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」とがあります。「所有権」はいうまでもなく、土地そのものを所有する権利ですが、少々分かりにくいのがもう一方の「借地権」です。

「借地権」とは、土地を借りて、その土地の上に自らが所有する物件を立てる権利のことを指します。ひとくちに借地権といっても、現在、物件の権利は大きく3つの種類があります。「普通借地権」「定期借地権」「旧法借地権」です。

「普通借地権」とは、原則として30年以上、その後も1回目の更新は20年、2回目以上の更新は10年以上というルールに基づいて借地できる権利です。借りる側が望む限り契約期間の延長ができ、契約が終了となった場合には、所有者に対して建物の買い取り請求を行うこともできます。

これに対して期間があらかじめ定められているのが「定期借地権」です。定期借地権の場合には、契約期間は延長できず、契約終了となった場合には、建物を取り壊し、更地にして所有者に返還する必要があります。定期借地権にもいくつか種類がありますが、一般定期借地権の場合、借地期間は50年以上と定められています。

そして、投資用物件で特に多く目につくのが「旧法借地権」です。新しい借地借家法が施行された平成4年以前に借地契約が結ばれたもので、「旧法借地権」の物件を購入すると、旧借地法がそのまま適用されることになります。旧法借地権の場合、借地期間は原則として20年または30年以上(建物の構造等によって異なる)が、これよりも期間が短い契約と期間の定めのなかった契約については、最長で60年の借地期間とみなされます。

このように並べると、「いつ土地を返還しなければならないのか」ということがクローズアップされているように思えますが、実は借地権の物件の最大の懸念事項は、所有権の物件と比べて物件の評価が出にくいため、思った通りの融資がつきにくいということになります。そのため、一見利回りがよく魅力的に見えても、銀行の融資審査になかなか通らない、通ったとしても自己資金がかなり必要という結果になりがちです。

いずれにしましても、しっかりと借地契約の中身を精査し、出口を見据えてから購入に踏み切る方がよいかもしれません。

所得も十分あり多額の頭金も用意していたので住宅ローンは余裕で承認されると思いましたが審査が通りませんでした。これまで借入金の返済も遅れたことが無く心当たりがありません。携帯電話代金の支払いは遅れたことがあります。

ローンなどの借入をしたりクレジットカードを使ったりするとその履歴は個人情報として登録されます。金融機関はこの個人情報をもとにお客様の借入状況、返済状況を把握しています。個人信用情報に延滞などのネガティブな情報が登録されている場合住宅ローンの借り入れが難しくなることがあります。

これまでの借入金の返済は遅れたことが無いとのことですが実は近年携帯電話代金の支払いの遅れが審査上問題となることが増えています。お客様がよく認識しないまま携帯電話本体の代金が毎月の電話代と合せて分割払い(借入)になっており携帯代金の遅れ=返済の遅れとなってしまうことがあるのです。

増税の負担を軽くする「住宅ローン減税」とは?

住宅ローン減税とは自分が住むための住宅をローンを利用して購入した場合,一定期間住宅ローンの残高の一定割合を所得税から控除することができるものです。

今回の増税に合わせこれまで10年間で最大200万円だった控除額が倍の400万円に拡充されました。控除額が非常に大きいので消費税8%で買った方が得するケースも見られます。

消費税率5%で家を購入された方は増税前の最大控除額200万円が適用されます。控除を受けるためには初年度は確定申告をする必要があり次年度からは年末調整で済みます。

炭の家とは?

炭の家は外気を吸気して炭の層を通し空気を清浄して部屋に送る独自の換気システムです。炭の家ではきれいな空気を存分に採入れることで健康で快適な毎日を過ごすことができます。

炭は空気の清浄や消臭,調湿,マイナスイオン,遠赤外線,防腐,電磁波遮断の7つの効果があるといわれます。炭を1階の床下,2階床と一階の天井の間に総量1トンも敷き詰め,その効果を余すところなく活かすのが「炭の家」。

24時間換気システムで常時,室内に清々しいキレイな空気を送り込み循環させます。空気清浄器の効果は設置した部屋だけですが,炭の効果は全室に及びます。しかも効果の持続年数は約38年間です。また「炭の家」は耐震性や耐久性も重視しており木造軸組工法と2×4工法の長所を併せ持った構法を採用しています。是非一度,快適な暮らしを展示場で体感されてはいかがでしょうか。

戸建賃貸はアパート,マンションと比較してリスクや収益性はどう?

当社は市場調査してから地域や市場を考えて戸建賃貸を提案します。

投資物件ですのでリスクの少なさ,収益物件成り立つかと納得した上で提案してます。

戸建賃貸にはアパートにない魅力があります。

1.空室リスクの低下

集合住宅の場合常に空室リスクがつきまとい,購入時に期待したような利回りを得ることがなかなかできません。一方,戸建て賃貸はいったん借り手がついたら10年,20年もしくはそれ以上と長く入居してくれる確率が高いのがメリットです。その間,空室リスクに悩まされることなく,安定した賃料を得ることができます。また,戸建賃貸は入居者さん自身が管理してくれることが多いためオーナー様の手間も少なくなります。

2.高い利回りが期待できる

戸建を安く購入するか,新築するにしても賃貸用としてコストを抑えて建物を建てれば高い利回りが期待できます。

3.中古住宅として売ることができる

得られる収益から価値が決まる集合住宅は経年とともに空室リスクが高まれば価値は下がっていきます。しかし戸建てなら中古住宅として市場に出すことができます。土地,建物それぞれの価値を地か価値で認められて売ることができます。

4.相続対策に有利

集合住宅だと例えば子どもが3人いたら相続の際には共有名義にするか売却してそのお金を分けるしかなくなり争いのもとになります。しかし親御さんが生きている間に3つの区画に分けて戸建て賃貸にしておけば子どもたちは区画ごとに均等に相続できます。相続後は子どもたちがそれぞれの人生設計に合わせて売っても貸しても住んでもよく選択肢が広がります。

このようにオーナー様にとっては戸建て賃貸には長い目で見た場合のメリットがたくさんあります。

実際の施工事例です。

H様戸建賃貸(東京都足立区竹の塚)

I様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

M様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦川戸)

N様戸建賃貸(埼玉県三郷市天神)

U様戸建賃貸(埼玉県三郷市彦成)

実際に当社で管理運営させていただいておりますがおかげさまですべて満室状態となっております(平成25年10月現在)

新築の際価格とデザインとは関係する?

大いに関係します。予算により建物の大きさ,仕上げ設備,構造が変わります。

 

総予算から土地代と諸費用,税金を引いた金額が家に使える金額です。ちなみに今回のご質問外ですが最近では定期借地権を利用して土地代が大幅に節約できる案件もあります。

住宅メーカーの坪単価と標準装備によって全体のデザインが違います。

住宅会社の収益構造が大手住宅メーカーと工務店では異なります。従って収益構造は住宅の坪単価に影響を与えます。

大手だと坪単価55~70万円,工務店の場合46万円から55万円ぐらいでしょうか。坪単価の安い会社は,別途工事のオプションが多いため結局最終的には他社と比してもほぼ同じくらいの坪単価になります。

また標準装備を最初から多く見込んでデザインすると追加オプションの金額増減が少ないので楽です。打合せの度に,オプション見積りをして金額が増減するのはお客様も営業も大変です。

例えば,奥様の家事を1/2にするコンセプトデザインの場合,洗面所に造り付けの家具、衣類棚等が必要になります。標準装備が多いか少ないかによって、家のコンセプトデザインの質も変わってきます。

シロアリの被害に合う前の対策はありますか?

昔はシロアリ対策といえば「駆除」が中心で、シロアリ業者の仕事はシロアリを殺すことでした。

しかし現在は「防除」という考え方が一般的です。防除とは予防と駆除を合わせた考え方のことで、被害のない家には予防施工だけを、すでに被害のある家には駆除施工と予防施工を併せて行います。

防除法は主に2つ。一つは、薬剤を散布する』ケミカル工法。もう一つは、薬剤をまかず、家の周囲にトラップをしかけてシロアリを誘殺する維持管理型のベイト工法です。それぞれの工法の特徴を知り、どちらを選択するかを決めましょう。

ケミカル工法は、土台や床束、大引きといった床下部材や土壌に薬剤を吹き付ける方法です。メリットは、即効性があって、費用が安いこと。シロアリがいない家の場合、部材や土壌に薬剤を吹き付ければシロアリは寄ってきませんし、すでにシロアリが侵入している場合は、被害箇所に穴をあけて薬剤を注入すれば退治できます。ただ、薬剤を大量に使用しなければならないデメリットもあります。

一方、新しい防除方法として注目を集めているベイト工法は、少量の薬剤を混入した餌(ベイト剤)を直接シロアリに与えて駆除する工法です。この薬剤は遅効性のためすぐには死なず、働きアリがせっせと巣に持ち帰って仲間に分配します。やがてベイト剤は巣全体に行きわたり、巣のシロアリが全滅するのです。予防の場合は建物の外周のステーションを埋め込みシロアリをおびき寄せてベイト剤を与えます。

使用する薬剤の量はケミカル工法の約1000分の一。シロアリの脱皮を阻害することによって泰司する薬剤なので、脱皮しない人間や犬などに害はありません。その反面、薬剤を巣全体に行きわたらせるまでに時間がかかるというデメリットもあります。すでにシロアリが侵入している場合、すべて退治するには3~4か月を要する為、被害箇所がはっきりしている場合はそこだけをケミカル工法で処理し、ほかの場所はベイト工法で予防するのが一般的です。

改めて教えて。消費税引き上げでマイホームにどんな影響がありますか?
ご存知の通り、安倍総理が来年4月から消費税を8%に引き上げることを決めました。税率引き上げについては、政府が経済指標を確認し、総合的に勘案したうえで実施することになっていましたが、予定通り、まず8%への増税を決めたということです。これによって、マイホームにどんな影響があるのか、整理をしておきましょう。消費税が上がると、マイホームでどんな影響がある?
消費税率は現行の5%から、2014年4月に8%、2015年10月に10%へ2段階で引き上げられる予定となっています。今回決まったのは、8%への引き上げです。
具体的に、マイホームに関して消費税の影響を受けるものを挙げてみましょう。
●消費税率の引き上げによりマイホームに関して金額が上がるもの
・住宅の建物価格(土地は非課税)
※個人が売主の中古住宅などの場合を除く
・土地の造成・整地費用など
・建物の建築工事やリフォーム工事などの請負工事費用
・不動産会社に支払う仲介手数料
・住宅取得に必要な諸費用の一部(住宅ローン融資手数料、司法書士報酬など)
※印紙税や登録免許税などの租税公課は課税対象外
・駐車場の賃料(住宅の賃料は非課税)
※マンション敷地内の管理組合が管理する駐車場を除く
次に、消費税率が引き上げられるタイミングについて。住宅に課税されるのは、「引き渡し時」ということに注意。住宅購入の場合は、住宅ローンと合わせて住宅価格の全額を支払って引き渡される時点、注文住宅やリフォームの場合は、建築工事が終わって工事費用の全額を支払って引き渡される時点となります。
つまり、いつ契約したかにかかわらず、引き渡しが2014年3月末までなら5%、4月以降なら8%の消費税が適用されるということになります。(ただし経過措置により、9月末までに建築請負契約を交わした場合は、引き渡しが来年4月以降であっても現行の5%が適用されます。)マイホームには、増税の影響を軽減する措置も用意されています。
1997年に消費税率が3%から5%に上がったときには、増税前年の駆け込み需要が生じ、増税後はその反動で需要が大きく減少しました。そこで政府は、住宅の需要を平準化するために、さまざまな緩和措置を設けています。その緩和措置を挙げてみます。
●消費税率が引き上げられた際に、減税枠が拡充されるもの
・住宅ローンを利用して住宅の購入や増改築を行った場合、ローンの一部を所得税などから控除する(住宅ローン減税)
・長期優良住宅を新築する際に、性能強化にかかった費用の一部を当該年度の所得税から控除する(投資型減税)
・住宅の耐震、省エネ、バリアフリーリフォームをする場合、工事費の一部を当該年度の所得税から控除する(投資型減税)
・ローンを利用して、住宅の省エネ、バリアフリーリフォームをする場合、ローンの一部を所得税から最大5年間控除する(ローン型減税)
※住宅取得時の諸費用関連では「住宅の売買やリフォームの契約をする場合、印紙税を軽減する」制度を拡充し「住宅の所有権や抵当権について登記する場合、登録免許税を軽減する」制度を延長することになっている。
緩和措置の最大のものは「住宅ローン減税の拡充」です。住宅ローン減税とは、年末のローン残高の1%が10年間にわたり、所得税から控除されるもの。所得税だけで引ききれない場合は、翌年の住民税から一定額まで控除される。この制度が、2017年まで延長されることが決まっています。
現行では、控除の対象となるのは、年末のローン残高の2000万円まで。ただし、2014年4月以降で8%または10%の消費税が適用された場合は、4000万円まで引き上げられるなどの拡充措置が用意されています。現行では最大控除額は年間20万円、10年間で200万円が最大控除額となるが、8%が適用された場合は、年間40万円、10年間で400万円までに拡充されます。
※認定住宅(長期優良住宅及び低炭素住宅)の場合は、控除の対象がそれぞれ1000万円上乗せされるので、最大控除額は現行で300万円、消費税8%適用の場合で500万円となります。
また、住宅ローン控除の額を所得税で差し引きできない分を住民税から控除することができる額も、増税後は引き上げる(現行で最大で年間9.75万円→増税時13.65万円に拡大する)ことになっています。
【図1】消費税増税時の住宅ローン減税の拡充
【図1】消費税増税時の住宅ローン減税の拡充
しかし、年収が低いなどの理由で所得税の納税額が少ない人の場合、住宅ローン減税の拡充の恩恵をあまり受けられない可能性があります。そこで、住宅ローン減税を補完して消費税増税の負担を軽減するものとして「すまい給付金」が設けられています。すまい給付金には、対象者の収入に上限があるほか、住宅ローンを利用せずに現金で払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっています。
まず、収入の上限については、消費税8%が適用される場合(※)で、年収の目安が一般的な家庭で約510万円以下(単身や共働きの場合の目安は約463万円以下)の場合に、給付対象となる。収入レベルに応じて10万円~30万円が給付される仕組みです。ただし実際には、「都道府県民税の所得割額」で収入を判断されるので注意が必要です。
※消費税10%の場合は収入基準や給付額が異なります
そのうえで、第三者の検査によって住宅の品質が確認されることなどが必要になります。
【図2】「すまい給付金」の給付対象の条件
【図2】「すまい給付金」の給付対象の条件
このように、おおむね消費税増税分を減税や給付金などで軽減する措置が取られています。取得する住宅の建物価格やローンの借入額、納税額などによって、どの程度軽減されるかは変わってきますが、じっくり考える時期でもあります。
また、マイホームについては、住宅ローンの金利や住宅価格などの動向による影響も大きいので、消費税だけにとらわれずに、長期的な視点にたって自分たちのタイミングを重視するとよいでしょう。
なお、個人が売主の中古住宅は、消費税課税対象外なので、増税の影響を受けない代わりに、住宅ローン減税の拡充なども適用されません。ただし、増税後は、仲介手数料や諸費用の一部が課税対象となるので、支払い時期によってはその分の負担は増えます。
消費税率の引き上げを決めた安倍政権ですが、増税の一方で、“経済政策パッケージ”と称する5兆円規模の経済対策を盛り込んでいます。法人税の減税で投資の促進や雇用の拡大、賃金の上昇を図る一方で、低所得層に現金を給付するなどにより、経済再生と財政健全化は両立できるとしています。
首相の思惑通りに景気が良くなって、希望の住まいを手にすることができ、積極的に消費をしていくという好循環になってくれることを願っているのが、多数意見ではないでしょうか。
住宅金利の動きが激しいのですが何を基準にすればよいですか?
住宅金融公庫が8月に公表した、民間金融機関の住宅ローンの利用者及び利用予定者への調査結果を見ると、市況の変化を受けて、住宅ローン利用予定者の金利選択に変化が表れる一方で、実際に借り入れをする際には適用される金利の影響を強く受ける傾向も見られます。そこで、住宅ローンの選び方について一緒に考えてみましょう。
まず、住宅ローン利用予定者の動向ですが、「民間住宅ローン利用者の実態調査間住宅ローン利用予定者編】(2013年6月調査)」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8%と過半数となっています。
金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれています。金利上昇を予測する人が増えているため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8%を境に減少しており、今回は24.8%にとどまった。一方、「全期間固定型」は36.0%、「固定期間選択型」は39.2%となっています。
次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ましょう。「金利タイプ別利用状況(2013年5月・6月期)」によると、「変動型」は、5月に借り入れた人では32.6%となり、4月の45.7%から激減したが、6月には44.6%と戻るような結果となりました。これとは逆に「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1%となり、4月の23.9%から激増したが、6月には19.9%と急減しています。
その理由は、適用される金利にあると考えられます。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875%となり、当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」(21年以上35年以下)の金利は、市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返しています。
特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが、2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8%まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せています。
5月では、金利上昇を懸念して、0.875%の変動型よりも1.8%(最低金利)に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが、6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測しています。また、6月には、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーンを行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっています。
金利タイプ別利用状況とフラット35金利
【図1】金利タイプ別利用状況とフラット35金利
(出典:住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況(2013年5月・6月期)」と「フラット35(21年以上35年以下)借入金利の推移(最低~最高)」を参考)
たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱しています。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。
一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねません。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも見られます。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。
住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになります。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額であればより多くの額を借りられるなどのメリットがあります。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換えればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも起こり得ます。
誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに耐えられないといった場合でも、責任は自分にあります。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと、万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切です。それには、金利だけでなく多くの情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をすることが良い選択といえます。
高気密・高断熱住宅ならスマートハウスは不要ですか?

少し、整理しておきましょう。スマートハウスの基本は、照明や冷暖房、給湯などに必要なエネルギーをできるだけ減らすことです。

冷房や暖房に必要なエネルギーを減らすためには、住宅の構造を「高気密・高断熱住宅」にして夏の暑さや冬の寒さが部屋に入ってこないようにすることが必要です。

「高気密」は、すきま風が入らないようにすること。すると冷暖房中はすきま風による自然換気が行えないので、換気口を使った「計画換気」となります。

「高断熱」は、住宅と外気が接する外壁や屋根、窓などの断熱性を高めて、そとの暑さ、寒さが伝わってこないようにすることです。

住宅構造だけでなく、屋根のひさしや樹木を利用する。つまり太陽光が住宅の中に差し込むと、住宅の中で熱が発生します。冬場はできるだけ太陽光を住宅内に導き入れてその熱を暖房として利用し、夏場は太陽光をできるだけ避けるようにして室内の温度が上がるように防ぐように設計することが重要です。

屋根のひさしの長さや多くの羽根板を並行に組んだ「ルーバー」の羽根板の角度を調整することで、冬と夏で太陽光が差し込む範囲を制御することができます。また、庭に落葉樹を植えておくと、夏は茂った葉が太陽光を遮り、冬は落葉して太陽光を透過させるという自然の機能も活用できます。

このようにパッシブデザインを行うとスマートハウスの性能(省エネ)はさらにあがります。

景気の低迷でローン返済が困難になっている方が多いと聞きます。任意売却とはどういったものなのですか?

任意売却とは金融機関の了解を得て所有者自らの意思で不動産を処分することを一般的に任意売却といいます。競売の場合は手続きに費用と時間がかかりまた実勢価格より回収額が低いなどの理由から最近は債権者(金融機関)が任意売却を奨励するケースも増えています。

現在住宅ローンを組んでいますが,変動と固定ではどっちが得になりますか?

実際にはご融資を受けられた金融機関でご確認いただくとして,利用者側のポイントを考えてみましょう。

住宅ローンは経済情勢による金利の上下があったり,より有利な商品が次々に出てきたりと常に変化があります。最初から最後まで金利が変わらない「固定金利型」,固定よりも低い金利が魅力の「変動金利型」,一定期間のみ固定金利の「固定金利選択型」,預金残高に応じて金利負担が減っていく「預金連動型」。どの金利が一番得なのでしょうか。
固定金利型の場合,借り入れの段階で総返済額が分かり,将来,金利が上がったとしても影響を受けることがありません。ただ,高金利時に借りた場合,最後まで高金利のまま支払うこととあります。
変動金利型の場合,固定金利型よりも金利が低いことに加え,金融機関によっては「金利優遇キャンペーン」なども行っており,超低金利になる場合もあります。ただ、借り入れ時より金利が上がった場合,返済額も増えることになります。
固定金利選択型の場合,一定期間の返済額が確定するため,返済計画が立てやすい。固定期間が終了した後は変動金利に移行するが,その際に再度固定金利を選択することも可能でしょう。

また,「預金連動型」は預金するだけで繰り上げ返済と同じ効果が得られ,手元に預金も残る特徴的なタイプです。金利のタイプはどれが一番優れているというものではなく,それぞれにメリット、デメリットがあります。金利の変化によって,返済金額も変わるので常に自分にあったプランを見直すことが大切です。たとえば

全期間固定3.5%(金利)から3年後に全期間固定2.5%(金利)にお借り換えした場合

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総支払額691万1,643円の節約に成功!
※上記の金利は試算上の金利であり、実際の適用金利とは異なります。

    一度借り入れしてしまうと返済を終えるまで見直さないという人も多いが,現在住宅ローンの変動金利は過去最低基準で推移しています。「残高1,000万円以上」「残存期間10年以上」「借り入れが2009年以前」など,1つでも条件に当てはまる人は比較・検討すべき良い機会と言えます。

     

 

     

     

    ローン0円住宅を売電収入で建てるポイントを教えてください。

    ソーラー発電の売電収入を毎月のローン支払い額よりも多くすることが大切です。

    そのためには

    (1)ソーラーパネルは、性能が高い「高純度シリコン」を使用した高級品を選ぶ

    (2)建物は、ガレージ・門・カーテン・照明など、従来なら別途宏次になる内容を全て含んだコミコミ価格の住宅にして、ローンより売電額を多くする

    (3)世界最高ランクの建築パーツを使い、住みはじめてからのランニングコストを抑える

    (4)ローンの借り入れ方法を研究する

    (5)大手メーカーのように広告費・営業経費(販売管理費)が多くかかる商品は高くなる。選択基準を拡げる

    (6)住宅営業だけの話でなく、発電と住宅の知識を増やす。アドバイスできる人に学ぶ

    以上の6つの方法を合わせれば、20年間ローン0円住宅ができます。HEIG実例辞典や、発電MAXなどの本で是非学習をされることをお勧めします。例えローンが0円にならなくとも1/2あるいは1/4など、ローンが格段に少なくなります。

    注文住宅を建てる際にいろいろ悩みます。良い方法はありませんか?

    家を買うなら、自分の思い通りの家を建てたい!と思っておられるあなた。注文住宅には様々な階段を踏んであらゆる工程をご自身の意思で決定することになります。山登りに例えてみましょう。

    ~2合目 家の購入は、人生最大の買い物と言っても過言ではありません。そのためにはまず、資金計画が必要となります。住宅ローンについての知識もあった方が良い場合が多いですし、税金のことについての知識も必要ですね。

    ~4合目 家は土地が無ければ建てられません。自分の土地が確保できていない場合には、土地探しをする必要があります。

    ~6合目 いよいよ家づくりのメインと言える建物の設計・建築。そのためには、良い建築会社を選ばねばなりません。

    ~8合目 インテリアコーディネイト、外構・エクステリア、ホームセキュリティー、引越など住宅関連商品やサービスの情報収集や選択も必要になります。

    次の山 念願の家が完成!しかしここからが、新たなスタートです。快適な暮らしを継続する為には、将来的にリフォーム等メンテナンスをしていく必要があります。

    詳しくは、注文建築等様々な角度からあなたをサポートできる弊社の営業店舗にお問合せくださいませ。


    固定資産税って年々下がるのですか?仕組みを教えてください。

    土地及び家屋につきましては、原則として、基準年度(3年ごと)に評価替えを行います。第2年度及び第3年度は、新たな評価は行わず、基準年度の価格を3年間据え置くこととされています。
    家屋の評価方法は、評価の対象となった家屋と同一のものを新築する場合に必要な建築費をもとに経過年数による減価を行って求める再建築価格方式によるものとされています。

    土地の場合は、劣化などないので減額があるわけではありません。土地の値段が上がれば場合によっては、税金もあがることもあります。
    建物は基本的に安くなって行きますがRC造のマンションと木造等の戸建てでは下がり方が違います。

    仮登記とは何ですか?

    最終的な本登記を行うために書類の不足等があるなどの必要な要件を完備していない場合があります。仮登記は将来の本登記に備え順位を保全する目的で行う予備登記のことをいいます。

    不動産会社が行う任意売却の実務とはどういったものなのですか?

    不動産会社が行う任意売却の実務を見ていくと

    第一に債務者・所有者の実態調査をすることからはじまります。利害関係人と債権額の確認をするために債務者へのヒアリングを行うのです。

    第二に抵当不動産の現況調査です。対象物件の現況を正確に把握することは重要です。注意すべきポイントとしては①権利関係の実態調査②物件の市場性③対象物件の阻害要因(再建築不適格,既存不適格,境界紛争中,未登記物件等)があげられます。

    第三に所有者・利害関係人の意思確認です。不動産会社にとって任意売却のポイントは適正価格の提示と債務者・債権者双方の意思をまとめることにあります。債務者にとって慣れ親しんだ家を手放すことは心情的につらいです。相手の心理を理解しながら納得して頂くことが大切です。また債権者には市場性に適性かつ納得いただける価格提示に努めることが重要です。

    第四に買受人探しです。事前合意した売却物件に近い買受人を探す売却活動を行います。

    第五は最終合意段階として売買契約締結にあたり債権者の最終合意を得なければなりません。複数の債権者が介在している場合は優先順位に合わせて配分案を作成する必要があります。

    以上が非常に簡単ですが不動産会社が行う任意売却の実務の流れになります。

    マイホーム購入を検討しています。マイホームを購入するときにかかる税金はどういったものがあるのですか?

    家や土地の購入は、生涯にそう何度もあるものではありません。物件の選択には、何度も足を運んで決断するように、家や土地にかかる税金についても事前にしっかりと勉強をし、できる限りの節税対策を講じて出費を最小限に抑えることが大切です。

    家を買う時の税金は印紙税、登録免許税、消費税、不動産取得税などいろいろな税金があります。消費税は建物だけで土地にはかかりません。現在これらの税金には、お得な軽減措置を受けられる場合があります。

    家を建てる時にかかる税金

    印紙税・・・土地契約の売買契約など、契約を交わす際に契約書に印紙を貼りつける

    登録免許税・・・土地・建物に登記する際に評価額に応じた金額を納税する

    不動産取得税・・・不動産を持つときに一度だけ課される税金

    消費税・・・建物を購入する際にかかる、土地にはかからない

    贈与税・・・住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした際に課される

    家を建てた後にかかる税金

    固定資産税・都市計画税・・・不動産を取得していると毎年課税される税金

    住宅ローン控除・・・住宅ローン残高に応じて10年間の所得税(住民税)が軽くなる

    例えば、土地だけ購入して保有している場合、固定資産税がかかりますが、家を建てると居住部分の割合に応じて軽減が受けれらます。

    不動産を購入した際にかかる不動産取得税についても、住宅用土地については別途、軽減措置が講じられています。新築住宅については、床面積50㎡以上240㎡以下であれば、1,200万円が控除されます。住宅用土地は①4万5千円②土地1㎡の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3/100のいずれか多い方が控除されます。

    家を建てた後にも税金はかかります。固定資産税・都市計画税は毎年納めなければいけない税金です。意外と忘れていて請求書が来てビックリする場合があるので、あらかじめ準備しておくとよいでしょう。

    払うばかりでなく、還ってくる制度もあります。よく聞く住宅ローン控除というものです。どういう制度化というと、住宅ローンを組んだら所得税と住民税をいくらか返しますよ、という制度です。どのくらい還ってくるかは、年により異なりますが、今でしたら

    ィ.住宅ローンの名義人が1年間に徴収された税金の金額

    ロ. 各年の住宅ローン年末残高(限度額が上限)×1%

    どちらか多い方の金額が還ってくる計算になります。軽減措置は決められた条件や期限があります。詳しくは営業担当者に聞いてみてください。マイホーム購入後の支払計画はこれらの金額も考慮して、しっかりとした資金計画をトータルで立てることをおすすめします。年収によっても違います。暗しくは住宅会社、または不動産会社に聞いてください。当社営業ももちろん答えられるよう教育してます。

    建ぺい率、容積率とはなんですか?

    建物を建てる地域によって、土地に対しての建物面積の制限があります。建ぺい率、容積率などです。

    建ぺい率とは、住宅の規模に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する建築面積の割合の

    ことです。その敷地に対して、どれくらいの規模の建物が建てられるか、またどれくらいの空き地を

    確保しなければならないかという割合のことで用途地域ごとに制限されています。

    容積率とは、住宅の規模に対する規則を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと

    です。用途地域と都市計画の指定によって、上限が定められています。概略で理解されておけば良い

    と思います。

    物件所在地は一般の住居表示と違うのはどうしてですか?

    不動産の所在地の表し方には、登記地番と住居表示があります。
    通常の住居表示の番号は建物につけられていますが、地番は1筆の土地ごとにつけられています。 その不動産の所有者が誰かあるいは抵当権があるかどうかなどは登記簿を見なければ分かりません。なので、広告や売買契約書に記載されるのは登記地番になっています。

    不動産の売買契約証書に捺印するときは実印が必要になりますか?

    契約書への捺印は認印でも法律上問題ありません。
    ただし、売主側に関しましては、所有者本人であるかの確認のために印鑑証明を添えて実印にてご捺印いただくことが多いです。

    共益費とは?

    マンション、アパート、ビルなどを維持管理していく上で必要な費用。共用部(廊下やエントランス)の電気代や清掃費、エレベーター・貯水槽・浄化槽などの管理費・その他小修繕にかかる費用にあたります。

    何ヶ月位前から物件探しを始めるのが良いですか?

    通常、住宅探しであれば、解約予告が1ヶ月前予告となっておりますので、少なくとも2~3ヶ月前位がベストです。
    学生さんの場合は、推薦等で既に入学が決まってらっしゃる方達は年内(12月中)に物件を押さえてしまいます。
    これから御結婚される方達は、やはり皆さん春先に挙式を挙げられる方が多いので、春先が集中しております。
    2月・3月は繁忙期ですが、ここ数年繁忙期が前倒しになってきている傾向にあります。

    火災保険はどうして加入するのですか?どの様な保険に加入するのですか?

    保険は、入居者が失火してしまったり、水漏れを起こし、他の入居者や大家さんに迷惑をかけてしまったときの損害賠償に対する保険が基本です。金額は、保険会社・保険内容・保険金額限度や、物件の構造、広さによっても異なります。

    ※このホームページは、各保険の概要について紹介しており、特定の保険会社や商品名のない記載は一般的な保険契約に関する説明です。取扱商品、各保険の名称や補償内容は引受保険会社によって異なりますので、ご契約(団体契約の場合はご加入)にあたっては、必ず重要事項説明書や各保険のパンフレット(リーフレット)等をよくお読みください。ご不明な点等がある場合には、松井産業代理店までお問い合わせください。

    連帯保証人に決まりはありますか?

    一般的には親族(3親等)です。どうしてもいない場合は連帯保証人不要制度を取り扱うところもあります。

    間取図などにある略語の意味を教えてください。

    よく使用されている略語は以下のようなものがあります。
    L:リビング
    CL:クローゼット
    D:ダイニング
    WIC:ウォークインクロ-ゼット
    K:キッチン
    UB:ユニットバス
    S:サービスルーム/納戸
    P.S:パイプスペース
    1R:ワンルーム
    MB:メーターボックス

    広告などに「駅から徒歩何分」などと表示されていますが、所要時間は、どのような規準で決めているのですか?
    

    不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算しています。1分未満の端数は切り上げて表示し、坂道、階段、歩道橋、信号待ちなどの時間は考慮していません。

    不動産の取得時にかかる税金とは?

    不動産の売買契約を結ぶ時には契約書を作成しますが、 このときにかかる税金が【印紙税】です。
    契約書には必ず印紙を貼りますので、 これが印紙税の納付です。

    その後、土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために登記をおこないます。
    一般的に、登記は司法書士に依頼しますが、登記の時には【登録免許税】がかかります。

    そして、購入後不動産の所在する都道府県に納める税金が【不動産取得税】です。
    不動産取得税は、登記に関係なく売買・交換・贈与のいずれであっても課税されます。

    面積の1坪って、どの位の広さ?

    「坪(つぼ)」は尺貫法による面積の単位で、1辺が6尺(=1間[ケン]=約1.8182m)の正方形の面積が1坪です。
    また1坪は、一般的におよそ2畳(たたみ2枚分)の広さにあたります。
    現在1尺は「10/33メートル」と定められていますので、

    1坪=(10/33×6)×(10/33×6)=約3.305785平方メートル

    となります。
    したがって、「平方メートル」表記されている 土地などの面積を「坪」に換算するには、

    「○○㎡÷3.305785」または「○○㎡×0.3025」

    として計算することができます。
    また逆に、「坪」表記されている土地などの面積を「平方メートル」に換算するには、

    「○○坪×3.305785」または「○○坪÷0.3025」

    とすれば計算することができます。