住宅金利の動きが激しいのですが何を基準にすればよいですか?

住宅金融公庫が8月に公表した、民間金融機関の住宅ローンの利用者及び利用予定者への調査結果を見ると、市況の変化を受けて、住宅ローン利用予定者の金利選択に変化が表れる一方で、実際に借り入れをする際には適用される金利の影響を強く受ける傾向も見られます。そこで、住宅ローンの選び方について一緒に考えてみましょう。
まず、住宅ローン利用予定者の動向ですが、「民間住宅ローン利用者の実態調査間住宅ローン利用予定者編】(2013年6月調査)」によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8%と過半数となっています。
金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれています。金利上昇を予測する人が増えているため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8%を境に減少しており、今回は24.8%にとどまった。一方、「全期間固定型」は36.0%、「固定期間選択型」は39.2%となっています。
次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ましょう。「金利タイプ別利用状況(2013年5月・6月期)」によると、「変動型」は、5月に借り入れた人では32.6%となり、4月の45.7%から激減したが、6月には44.6%と戻るような結果となりました。これとは逆に「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1%となり、4月の23.9%から激増したが、6月には19.9%と急減しています。
その理由は、適用される金利にあると考えられます。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875%となり、当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」(21年以上35年以下)の金利は、市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返しています。
特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが、2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8%まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せています。
5月では、金利上昇を懸念して、0.875%の変動型よりも1.8%(最低金利)に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが、6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測しています。また、6月には、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーンを行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっています。
金利タイプ別利用状況とフラット35金利
【図1】金利タイプ別利用状況とフラット35金利
(出典:住宅金融支援機構の「金利タイプ別利用状況(2013年5月・6月期)」と「フラット35(21年以上35年以下)借入金利の推移(最低~最高)」を参考)
たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱しています。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのです。
一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねません。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも見られます。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日から始めました。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らすことができるというものです。また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしています。
住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになります。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額であればより多くの額を借りられるなどのメリットがあります。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換えればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも起こり得ます。
誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに耐えられないといった場合でも、責任は自分にあります。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと、万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切です。それには、金利だけでなく多くの情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をすることが良い選択といえます。

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不動産の活用とよく言われるのだが、相続対策までも含めて考えてもらえるの?

弊社の不動産活用のご提案は、

①社会的条件・・・景気・法制・税制・地価・市場の動きなど

②対象不動産の立地条件・・・対象地や近隣地域の要因分析など

③人的条件・・・所有者や関係者の状況など

これらの①~③を考慮した相続対策を合わせてご提案しております。

円満な遺産分割、相続税の軽減、納税資金の準備などを考え、例えば、不動産(土地)を3分割(自宅等の残す土地、納税等のため売却する土地、有効利用して収益を得る土地)する考えに立っております。更に有価証券や預貯金などを含めて相続対策のお役に立てるよう配慮しております。

 

第51回エムタウン情報学院,盛況に開催されました。

昨日は大変お暑い中,ご来場いただき誠にありがとうございました。講義では第1部は広大地について第2部では25年度の税制改革と相続税について大河原税理士よりとてもわかりやすい説明が御座いました。

 

 

 

 

また,質疑応答でも参加された皆様の熱心な質問があり有意義な時間を皆様と共有できましたこと,深く感謝いたします。今後とも皆様にお役にたてるよう努力してまいります。

高気密・高断熱住宅ならスマートハウスは不要ですか?

少し、整理しておきましょう。スマートハウスの基本は、照明や冷暖房、給湯などに必要なエネルギーをできるだけ減らすことです。

冷房や暖房に必要なエネルギーを減らすためには、住宅の構造を「高気密・高断熱住宅」にして夏の暑さや冬の寒さが部屋に入ってこないようにすることが必要です。

「高気密」は、すきま風が入らないようにすること。すると冷暖房中はすきま風による自然換気が行えないので、換気口を使った「計画換気」となります。

「高断熱」は、住宅と外気が接する外壁や屋根、窓などの断熱性を高めて、そとの暑さ、寒さが伝わってこないようにすることです。

住宅構造だけでなく、屋根のひさしや樹木を利用する。つまり太陽光が住宅の中に差し込むと、住宅の中で熱が発生します。冬場はできるだけ太陽光を住宅内に導き入れてその熱を暖房として利用し、夏場は太陽光をできるだけ避けるようにして室内の温度が上がるように防ぐように設計することが重要です。

屋根のひさしの長さや多くの羽根板を並行に組んだ「ルーバー」の羽根板の角度を調整することで、冬と夏で太陽光が差し込む範囲を制御することができます。また、庭に落葉樹を植えておくと、夏は茂った葉が太陽光を遮り、冬は落葉して太陽光を透過させるという自然の機能も活用できます。

このようにパッシブデザインを行うとスマートハウスの性能(省エネ)はさらにあがります。