不動産購入で確認したいのですが借地権ってなんですか?

不動産の購入を検討するとき、必ずチェックしたいのが土地に関する権利です。土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」とがあります。「所有権」はいうまでもなく、土地そのものを所有する権利ですが、少々分かりにくいのがもう一方の「借地権」です。

「借地権」とは、土地を借りて、その土地の上に自らが所有する物件を立てる権利のことを指します。ひとくちに借地権といっても、現在、物件の権利は大きく3つの種類があります。「普通借地権」「定期借地権」「旧法借地権」です。

「普通借地権」とは、原則として30年以上、その後も1回目の更新は20年、2回目以上の更新は10年以上というルールに基づいて借地できる権利です。借りる側が望む限り契約期間の延長ができ、契約が終了となった場合には、所有者に対して建物の買い取り請求を行うこともできます。

これに対して期間があらかじめ定められているのが「定期借地権」です。定期借地権の場合には、契約期間は延長できず、契約終了となった場合には、建物を取り壊し、更地にして所有者に返還する必要があります。定期借地権にもいくつか種類がありますが、一般定期借地権の場合、借地期間は50年以上と定められています。

そして、投資用物件で特に多く目につくのが「旧法借地権」です。新しい借地借家法が施行された平成4年以前に借地契約が結ばれたもので、「旧法借地権」の物件を購入すると、旧借地法がそのまま適用されることになります。旧法借地権の場合、借地期間は原則として20年または30年以上(建物の構造等によって異なる)が、これよりも期間が短い契約と期間の定めのなかった契約については、最長で60年の借地期間とみなされます。

このように並べると、「いつ土地を返還しなければならないのか」ということがクローズアップされているように思えますが、実は借地権の物件の最大の懸念事項は、所有権の物件と比べて物件の評価が出にくいため、思った通りの融資がつきにくいということになります。そのため、一見利回りがよく魅力的に見えても、銀行の融資審査になかなか通らない、通ったとしても自己資金がかなり必要という結果になりがちです。

いずれにしましても、しっかりと借地契約の中身を精査し、出口を見据えてから購入に踏み切る方がよいかもしれません。